/, Продажа/Продать или сдать в аренду старое жилье при покупке нового

Продать или сдать в аренду старое жилье при покупке нового

Сегодня на рынке недвижимости Калгари сложилась весьма благоприятная ситуация для тех, кто хочет продать свой starter home и переехать в дом побольше. Цены на небольшие дома стоимостью до 450 тысяч практически не упали за время кризиса, в то время как более дорогое жилье продается с большим трудом и как правило, с существенной скидкой.

Многие из моих клиентов, решив переехать в новое жилье, нередко стоят перед выбором – продать свое старое жилье или оставить его как инвестицию и сдавать его в аренду.

У обоих вариантов есть свои преимущества и недостатки, о которых я расскажу далее, а также опишу пошаговую инструкцию действий в обоих случаях.

Итак, вариант 1 – продажа старого жилья и покупка нового.

Преимущества:

  • Цены на бюджетное жилье за последние годы в Калгари в большинстве районов подросли и достигли уровня цен на пике недвижимости в 2007-2008 годах. За редким исключением, вы сможете получить за свое жилье те же деньги, что заплатили, или даже больше.
  • Не нужно платить две ипотеки – соответственно меньшие требования к размеру годового дохода.
  • Не нужно искать деньги на первоначальный взнос – разница между суммой продажи (за вычетом риелторской комиссии) и остатком по кредиту может быть использована как первоначальный взнос на новое жилье.
  • Не надо платить страховку CMHC, так как первоначальный взнос в большинстве случаев будет не менее 20%.
  • Нет дополнительных хлопот со сдачей жилья в аренду

Недостатки:

  • Если жилье было куплено на пике, то скорее всего будут потери в размере риелторской комиссии
  • Если ипотечный договор на старое жилье нельзя перенести на новое, то необходимо будет выплатить штраф банку за досрочное расторжение кредитного договора.
  • Вы теряете ценный актив, который мог бы стать для вас хорошей инвестицией.

Вариант 2 – сдача старого жилья в аренду и покупка нового.

Преимущества:

  • Через определенное количество лет у вас будет выплаченный дом, при этом выплатят его ваши арендаторы.
  • Нет необходимости продавать жилье с потерями и выплачивать штраф за досрочное расторжение кредитного договора.

Недостатки:

  • Что тут говорить – рынок аренды сейчас сильно упал и скорее всего до восстановления ситуации на рынке аренды вам скорее всего придется каждый месяц немного докладывать своих денег, так как аренда скорее всего не покроет все ваши расходы (ну кроме случаев, когда у вас остался совсем небольшой платеж по ипотеке).
  • Необходим более высокий годовой семейный доход для получения ипотеки на второй дом.
  • Нужны деньги на первоначальный взнос на новое жилье (минимум 5%)
  • Если первоначальный взнос менее 20% нужно будет платить за страховку CMHC (она может быть добавлена к ипотеке).
  • Ну и, конечно, дополнительные хлопоты по сдаче жилья в аренду и его ремонту.

Теперь же давайте рассмотрим последовательность необходимых действий, для того, чтобы решить какой вариант для вас предпочтительнее.

Итак, 10 шагов в случае продажи старого жилья и покупки нового:

  • Определиться с ценой, за которую можно будет продать текущую недвижимость.
  • Провести анализ рынка аренды жилья и определить потенциальную сумму аренды.
  • Определить ценовой диапазон нового жилья.
  • Встретиться с ипотечным брокером и обсудить возможность получения ипотеки на второй дом. Ипотечный брокер поможет вам просчитать оба варианта и расскажет какие требования к доходу и первоначальному взносу будут в обоих случаях, а также объяснит какие штрафные санкции будут в случае досрочного расторжения кредитного договора.
  • Если ипотечный брокер сообщил Вам, что у вас не хватает семейного дохода и/или первоначального взноса для получения ипотеки на второй дом, то у вас остается только первый вариант.
  • Вы выставляете жилье на продажу.
  • Начинаете присматривать жилье на покупку.
  • Получаете предложение на свое старое жилье, согласовываете условия продажи, подписываете договор продажи.
  • Делаете предложение на покупку нового жилья, согласовываете условия покупки, получаете согласие из банка на предоставление ипотеки, подписываете договор покупки.
  • Оформляете сделки у адвоката и ждете переезда.

А теперь 10 шагов в случае сдачи старого жилья в аренду и покупки нового:

1-4)  Те же шаги, что и в предыдущем случае

  • Если ипотечный брокер сообщил Вам, что у вас хватает семейного дохода и первоначального взноса для получения ипотеки на второй дом, решаете для себя какой вариант для вас предпочтительнее. Если вариант 1 – смотрите шаги 6-10 выше.
  • Если вы выбираете вариант 2, то начинаете искать новое жилье
  • Параллельно размещаете объявление на сдачу вашего теперешнего жилья, так как большинство банков при выдаче ипотеки на новый дом требуют показать договор аренды на старое жилье.
  • Делаете предложение на покупку нового жилья, согласовываете условия покупки, получаете согласие из банка на предоставление ипотеки, подписываете договор покупки.
  • Подписываете договор аренды жилья и предоставляете его в банк.
  • Оформляете сделку покупки жилья у адвоката и ждете переезда.

Если вы планируете покупать или продавать жилье – свяжитесь со мной по телефону 403-481-1111 или через мой сайт www.RealtorRu.ca и я буду рад помочь вам.

Счастья Вам и Вашему Дому!

Александр Сазанович

Риелтор, Консультант по строительству

CIR Realty

403-481-1111

www.RealEstateRu.ca

Александр Сазанович - лицензированный Риэлтор (Real Estate Associate) в городе Калгари и его окрестностях с 2010 года. Александр работает в самом крупном агентстве недвижимости Калгари – CIR Realty, признанным одним из самых инновационных агентств Северной Америки.

Leave A Comment