//Налоговая стоимость недвижимости – стоит ли ее использовать как индикатор рыночной стоимости недвижимости?

Налоговая стоимость недвижимости – стоит ли ее использовать как индикатор рыночной стоимости недвижимости?

Налоговая стоимость недвижимости – стоит ли ее использовать как индикатор рыночной стоимости недвижимости?

В начале января все владельцы недвижимости получили по почте извещение от городских служб Калгари с оценочной стоимостью их недвижимости для налоговых целей (Property Tax Assessment). Такая оценочная стоимость необходима для определения суммы налога на недвижимость. Налог на недвижимость расчитывается как стоимость недвижимости, умноженная на налоговую ставку. В 2016 году налоговая ставка для жилой недвижимости составляла 0.0061738, то есть если ваш дом оценивался городом в $500,000, то сумма налога на недвижимость составляла $3,087.

В самом налоговом извещении говорится, что оценочная стоимость недвижимости отражает ориентировочную рыночную стоимость недвижимости на 1 июля 2016 года и его физическое состояние на 31 декабря 2016 года.

Кстати, налоговую стоимость любой недвижимости в Калгари можно бесплатно узнать на сайте города Калгари. Для этого достаточно знать адрес. Если вам любопытно, во что оцениваются дома ваших соседей, вы вполне легко можете это проверить по данной ссылке: https://assessmentsearch.calgary.ca

Возникает вопрос – стоит ли использовать оценочную налоговую стоимость недвижимости для определения справедливой цены той или иной недвижимости в момент ее покупки или продажи?

Короткий ответ – нет. И вот почему.

Во-первых, оценка недвижимости городом делается без физического осмотра жилья, поэтому она не учитывает состояние жилья, наличие недавнего ремонта или наоборот полученного ущерба.  Стоимость определяется компьютерной программой, которая на основании имеющихся данных о продажах в данном районе, присваивает определенную стоимость вашему жилью с учетом его параметров (площадь жилья, размер земли, наличие гаража, оборудован ли подвал для проживания и т.д.).

Во-вторых, если вы проверите ту недвижимость, которая была продана 1 июля 2016 года или за несколько дней до или после этой даты, и сравните цены продажи с городской оценкой, то вы увидите, что ни в одном из случаев цифры не совпадут. Городская оценка может быть как на тысячи и иногда и десятки тысяч выше цены покупки/продажи, так и наоборот – на тысячи и десятки тысяч ниже цены заключенной сделки.

В-третьих, так как оценка делается на 1 июля предыдущего года, то зачастую она уже как минимум на 7 месяцев, а как максимум на 1,5 года устарела и не учитывает тех изменений на рынке, которые произошли за данный период. Представьте, если рынок сильно падает или наоборот стремительно растет. За год или полтора цена может как вырасти на 20% (что можно было наблюдать в таких городах как Торонто и Ванкувер), так и упасть на 5-10% (что происходило с квартирами и очень дорогими домами в Калгари в последние пару лет).

Как же определить настоящую стоимость вашей недвижимости для ее продажи? Или как понять, является ли запрашиваемая цена продавцом недвижимости завышенной, реальной или ниже рыночной стоимости?

Для этого необходима рыночная оценка недвижимости, которая учитывает продажи схожего с вашим жилья за последнее время (как правило последние 90-180 дней). Подбирается как минимум 3 продажи наиболее похожего на вашего жилья (одинаковое количество спален, схожий год постройки, схожая площадь, схожий уровень отделки и т.п.) и на основании этого делается вывод о рыночной стоимости вашего жилья.

Если вы назначили интервью с риелтором по вопросу продажи вашего жилья и он или она не подготовили такой анализ для вас, а лишь голословно называют вам рыночную стоимость вашей недвижимости, стоит задуматься о профессионализме такого риелтора.

Такой же подход должен использоваться и при покупке недвижимости. Не зря, многие банки, выдающие ипотеку, выставляют обязательным требованием предоставление профессиональной оценки стоимости недвижимости (appraisal) от лицензированного оценщика недвижимости (appraiser). В своей оценке этот специалист также сравнивает покупаемое жилье с недавними продажами схожего жилья, а также делает зрительную инспекцию недвижимости для определения его состояния и уровня внутренней отделки.

Так как информация о ценах заключенных сделок по покупке/продажи недвижимости является закрытой и доступ к ней имеют только риелтора и профессиональные оценщики недвижимости, самостоятельно провести оценку рыночной стоимости недвижимости практически невозможно, так как вашими единственными ориентирами являются налоговая стоимость недвижимости и цены выставленных на продажу схожих объектов жилья. И те, и другие, зачастую бывают далеки от реальности.

Чтобы избежать дорогостоящих ошибок, потратьте время на поиск профессионального и опытного риелтора, который предоставит вам всю необходимую информацию и подберет для вас наиболее правильную ценовую стратегию как при продаже, так и при покупке.

 

Александр Сазанович
Риелтор, Консультант по строительству
CIR Realty
403-481-1111
www.RealEstateRu.ca

By |2017-07-12T10:47:57-06:00July 12th, 2017|Продажа|0 Comments
Александр Сазанович - лицензированный Риэлтор (Real Estate Associate) в городе Калгари и его окрестностях с 2010 года. Александр работает в самом крупном агентстве недвижимости Калгари – CIR Realty, признанным одним из самых инновационных агентств Северной Америки.

Leave A Comment