//Что нужно знать, прежде чем подписывать контракт на покупку недвижимости

Что нужно знать, прежде чем подписывать контракт на покупку недвижимости

Среди наших соотечественников, в основном среди тех, кто еще не купил свою первую недвижимость в Канаде, встречается мнение, что риелтор мало чем отличается от шофера, который возит клиентов по разным домам или квартирам пока те не купят что-то, а потом за это весьма нехитрое занятие получает бешеную комиссию.

Скажу честно, со стороны это часто именно так и выглядит. Более того, профессиональный риелтор сопровождает процесс покупки так, что для клиента все проходит легко, просто и быстро, так как всем «головняком» занимается именно риелтор.

Так что же такое делает риелтор, что делает его таким незаменимым? За что он получает свою комиссию (ну кроме как за услуги личного водителя)?

В первую очередь, конечно, риелтор – это переговорщик, причем переговорщик с опытом. Именно он отстоит ваши интересы там, где вы сами можете проиграть, либо по незнанию, либо из-за слишком возбужденного эмоционального состояния.

Про процесс переговоров я могу говорить долго, это моя любимая часть работы и она заслуживает отдельной статьи. Сегодняшняя же статья не об этом. Сегодня будем разговаривать о юридических аспектах оформления покупки недвижимости, а именно о 10 наиболее важных составляющих процесса.

  • Проверка правового титула (title) недвижимости – в нем записаны все ограничения вашего права собственности на недвижимость. В некоторых странах, если ты владеешь землей, то можешь делать на ней все, что захочешь. Канада же страна с огромным количеством правил и ограничений, нарушать которые нельзя. Поэтому на правовом титуле фиксируются все ограничения – начиная от стандартных требований доступа к трубам подвода воды и газа, которые встречаются на всех титулах, и заканчивая специфическими требованиями района или города о том, из каких материалов или какого цвета должны быть строения на данном участке. В своей работе я уделяю этому пункту особое внимание, в частности иммигранты, покупающие свое первое жилье в Канаде, редко имеют хорошее понимание того, какие ограничения могут быть наложены на их право собственности. Поэтому, прежде чем подписывать финальный договор покупки, обязательно необходимо проговорить все ограничения, особенно, если они более значимые, чем стандартные.
  • Real Property Report – это документ, чем-то похожий на тех. паспорт на жилье. Он содержит в себе чертеж, на котором отображены границы земли, сам дом и другие строения (гараж, сарай и т.д.). Стоит убедиться, что тот отчет, который предоставили продавцы, является действительным – отображает все существующие строения на участке. Если же он устарел, необходимо запросить у продавцов новый документ, это можно сделать, включив это в одно из условий сделки, в случае невыполнения которого сделка аннулируется.
  • Проведение всех необходимых инспекций. Наиболее распространенные – техническая инспекция дома на предмет наличия неисправностей или проблем и проверка кондо документов в случае, если приобретается квартира. Тех. инспекция квартиры редко производится, так как обычно владелец квартиры несет персональную ответственность только за косметический ремонт жилья (который обычно не очень дорогостоящий и оценить необходимость в нем может сам покупатель, а риелтор может сориентировать его по стоимости такого ремонта), а вот все капитальные ремонты производятся кондо комплексом. Поэтому важно убедиться, что дела у комплекса в целом идут хорошо. Например, если вы живете на первом этаже и вроде как в каком состоянии крыша вам не столь важно, в случае необходимости ремонта крыши деньги на это пойдут из резервного фонда (сформированного за счет части кондо сборов) и если там денег окажется недостаточно, то все жильцы комплекса будут сбрасываться на ремонт крыши из расчета индивидуальной доли собственности в комплексе.

Кроме этих двух стандартных проверок, есть еще огромное количество других проверок, которые могут понадобиться в зависимости от того что и где вы покупаете: проверка на наличие асбеста, инженерная инспекция, проверка электрики, если дом находится за городом – проверка септика и водной колонки.

  • Другие условия вступления в силу договора покупки. Все, что вас волнует в вашем будущем жилье, вы можете включить как дополнительное условие для вступления договора в силу. 2 основных условия – проведение инспекции жилья (или кондо документов) и получение финансирования. Все, что вам пообещал продавец, необходимо записать в договор – будь-то проверка наличия разрешений от города на оборудованный для проживания подвал либо вы хотите посмотреть дом еще раз, либо вы хотите, чтобы продавец вывез из дома старый морозильник, стоящий в подвале.
  • Хорошенько осмотрите дом. Понятно, что покупка своего дома – дело эмоциональное, и часто мы принимаем это решение на основании чувств. Тем не менее, прежде чем подписать финальный договор и снять с него все условия, убедитесь, что вы хорошо просмотрели весь дом на наличие дефектов, устранение которых будет стоит денег, а иногда и немалых. Если вы покупаете дом, понимая, что будет необходимо проведение косметического ремонта, и планируете это как финансово, так и готовите семью, что придется некоторое время пожить в дискомфорте, это одно дело. Если же вы покупаете дом, не планируя ничего ремонтировать, а потом въезжаете в него и понимаете, что пол надо менять, стены красить и многое другое, что вы не увидели до покупки, то это может застать всех врасплох и радость от покупки своего жилья будет недолгой. Поэтому не стесняйтесь посмотреть состояние пола под ковром или загляните под мебель, особенно если она стоит в странном месте, возможно это кресло закрывает огромное пятно на ковре, из-за которого ковер во всей комнате или на всем этаже придется заменить.

 

  • Выбор юриста, оформляющего сделку. Существует 3 основных критерия выбора юриста: опыт, цена и оперативность. Первый критерий говорит сам за себя – выбирая юриста, найдите такого, который специализируется в оформлении сделок по недвижимости. В Альберте любой адвокат может заниматься оформлением сделок в сфере недвижимости. Но как и в любой другой сфере, чем больше профессионал работает в определенном направлении, тем больше у него опыта в этой области, и тем вероятнее, что он сможет ответить на все ваши вопросы и найдет решение для всех проблем, которые могут возникнуть в процессе оформления документов. Что касается цены – ищите юриста, который сможет вам сразу назвать, сколько вам будет стоить все оформление сделки. Среди юристов, специализирующихся по сделкам в недвижимости, есть 2 подхода к формированию цены – 1) цена, которая уже включает в себя все налоги и сборы или 2) цена только на юридические услуги, к которой потом будут добавлены все налоги и сборы. Сравнивая цены у разных юристов, обязательно узнайте, какое формирование цены они используют. Ну и последний критерий, который еще можно назвать уровнем обслуживания. Когда в первый раз обращаетесь к юристу, обратите внимание на то, как быстро он или она отвечает на ваш запрос. Если на это уйдет больше одного дня, то скорее всего и оформление вашей сделки может затянуться. Если же вы не уверены, что сможете найти правильного юриста, обратитесь к вашему риелтору, который наверняка сможет порекомендовать вам профессионала, так как чем лучше сработает юрист, тем проще риелтору – не будет проблем с задержками и все вопросы юридического характера будут отвечены профессионалом.
  • Вписание всех требований, которые продавец должен будет выполнить перед передачей права собственности покупателю. Тут важно не только не забыть все вписать, но и то, как это все записано. Например, «продавец починит крышу» звучит совсем не так конкретно как «продавец наймет профессионального кровельщика для замены существующей крыши на новую крышу из кровельной черепицы со сроком службы 30 лет и предоставит письменную гарантию, выданную на имя покупателя». Также необходимо записать сумму депозита (holdback), которая будет удержана с продавца в случае невыполнения им данного требования договора (например, если было требование замены крыши, то размер депозита должен составлять приблизительную стоимость замены крыши).
  • Если вы покупаете квартиру, выясните в какой форме собственности вы получаете парковку и место для хранения вещей (storage). В Альберте есть 4 формы собственности для этого:
    1. Долгосрочная аренда (lease) – это как правило означает, что вы получаете определенное парковочное место или хранилище в долгосрочную аренду – остаток от первоначальной аренды на 99 лет (или другой срок)
    2. Полноценное право собственности, оформленное на отдельном правовом титуле (title). В этом случае вы владеете вашей парковкой так же, как недвижимостью – вы должны будете по ней платить налог на недвижимость и можете ее продать отдельно от вашей квартиры. Такой вид парковки должен быть обязательно вписан в договор покупки.
    3. Парковка, выделяемая кондоминиумом. В данном случае нет никакой гарантии, что вы получите то же самое парковочное место, что было у предыдущего владельца. Так как некоторые парковочные места могут быть лучше, чем другие, некоторые кондоминиум комплексы при продаже квартиры забирают парковочное место и отдают его следующему в очереди комплекса, а покупателю достается то место, которое никто не захотел. Это особенно важно, если в комплексе есть весьма отличающиеся друг от друга парковочные места – внутри здания и на улице, с крышей и без, разных размеров и т.д.
    4. Краткосрочная аренда – в некоторых комплексах есть дополнительные (если не все) парковочные места, которые можно арендовать. Тут вам будет необходимо платить ежемесячную арендную плату, и продавец не сможет вам гарантировать, что вы получите то или иное парковочное место, и получите ли вы его вообще (например, если на эти места есть список ожидания).
  • Вписание в договор всего движимого имущества, которое должно остаться в доме при продаже. По закону в доме должны остаться все предметы, которые прикреплены к нему и которые невозможно забрать, не нанеся видимый ущерб дому. Например, встроенная мебель не может быть забрана, не повредив стену. Но есть такие вещи, которые можно трактовать двояко – телевизор, повешенный на креплении на стену, люстры, шторы и т.д. Если вы хотите быть уверены в том, что такие предметы останутся в доме, вам необходимо их вписать в договор покупки. Тогда вы можете спать спокойно, зная, что они достанутся вам, так как по закону после вступления в право собственности на дом вы станете их полноправным владельцем.
  • Составьте список волнующих вас вопросов и задайте их продавцу в письменном виде (можно по электронной почте). Если продавец дает вам заведомо ложную информацию, вы сможете подать на него потом в суд. Кроме того, вы можете попросить, чтобы эта информация была внесена в договор. Тогда ваши шансы на победу в суде многократно увеличатся.

Ну и в заключение – не бойтесь задавать вопросы – будь-то продавцу, риелтору или юристу. Лучше задать слишком много вопросов, чем постесняться и не получить ответ на тот вопрос, решение которого после вступления в право собственности, может стоить вам как больших материальных, так и моральных затрат.

 

Если же вы хотите задать вопрос мне, свяжитесь со мной по контактным данным внизу.

Александр Сазанович
Риелтор, Консультант по строительству
CIR Realty
403-481-1111
www.RealEstateRu.ca

 

By |2017-07-12T16:51:27+00:00July 12th, 2017|Покупка|0 Comments
Александр Сазанович - лицензированный Риэлтор (Real Estate Associate) в городе Калгари и его окрестностях с 2010 года. Александр работает в самом крупном агентстве недвижимости Калгари – CIR Realty, признанным одним из самых инновационных агентств Северной Америки.

Leave A Comment