/, Покупка/Покупка жилья в качестве инвестиции

Покупка жилья в качестве инвестиции

Я часто работаю с людьми, покупающими недвижимость в качестве инвестиции. Как правило, они уже имеют свой личный дом или квартиру, и рассматривают покупку второго, третьего или десятого жилья с точки зрения вложения денег, чтобы после покупки сдавать его в аренду, а со временем и более выгодно продать.

Один из первых вопросов, который я задаю своим новым клиентам-покупателям – “Вы хотите купить недвижимость для себя или как инвестицию?” И в зависимости от их ответа на данный вопрос дальнейшие наши действия кардинально различаются.

В этой статье я бы хотел познакомить вас с особенностями процесса покупки недвижимости именно в качестве инвестиции и его основными отличиями от покупки жилья для своего проживания.

Отличие №1. Инвестору не нужно жить в покупаемом жилье. Он должен его сдать в аренду.

Как бы очевидно это не казалось, большинство людей продолжают рассматривать инвестиционное жилье как вариант жилья для себя. Они хотят, чтобы оно им нравилось внутри и снаружи, нравился район, нравились соседи. Очень тяжело перебороть в себе это эмоциональное отношение к жилью, а ведь решение должно приниматься только на основании прибыльности вложенных денег. В этом и заключается основная разница между инвесторами любителями и профессионалами.

Отличие №2. Не нужно бояться недвижимости, требующей ремонта.

Опытные инвесторы фокусируют свое внимание на тех вариантах недвижимости, которые обычно мало интересны покупателям своего жилья – в плохом состоянии, жилье, продаваемое банком, без бытовой техники и т.д. Как правило именно такое жилье можно купить по цене ниже рыночной, отремонтировать и продать дороже или сдавать в аренду.

Отличие №3. Цифры решают все.

Прежде чем рассматривать какое-либо жилье для покупки, инвестор производит расчеты возможного дохода с этого жилья и если конечный результат ниже того процента прибыльности, который инвестор хочет получить в результате данной покупки, то такой вариант сразу отпадает.

Отличие №4. Еще не купив жилье, инвестор уже планирует как его продать или сдавать в аренду.

Перед покупкой жилья инвестор тщательно изучает рынок продажи или аренды схожего жилья в рассматриваемом районе.

Отличие №5. Инвесторы очень жестко торгуются, и если не могут получить нужную цену отказываются от сделки.

В отличие от покупателя собственного жилья, где большую роль играет эмоциональная сторона сделки и человек уже мысленно расставляет мебель в том жилье, которое он хочет купить, инвестор готов отказаться от заключения сделки в любой момент, поэтому преимущество в переговорах всегда на его стороне.

Отличие №6. Инвестор не обращает внимания на детали обстановки интерьера.

Если покупатель жилья для себя обращает внимание на чистоту в доме, мебель, предметы интерьера, атмосферу и т.д., то инвестор только смотрит на все то, что нужно будет ремонтировать и переводит это в деньги.

Отличие №7.  Жилье, которое ищет инвестор, не должно быть идеальным, оно должно быть сносным.

Инвестор знает, что нет смысла делать дорогой ремонт в квартире, которая будет сдаваться в аренду, особенно если это в недорогом районе. Гораздо проще сдать в аренду более дешевое жилье, нежели в лучшем состоянии, но более дорогое.

Отличие №8.  Инвестор старается получить максимальный кредит у банка на покупаемое жилье.

Имея ограниченную сумму денег, инвестор старается привлечь максимальное количество заемных средств, чтобы вместо одного дома или квартиры купить 2, 3 или 4, тем самым увеличив прибыльность вкладываемых средств.

Начинающему инвестору важно найти риелтора, имеющего опыт работы с инвестиционной недвижимостью, так как он поможет ему избежать типичных ошибок, научит производить необходимые расчеты, оценит потенциал сдачи в аренду и последующей перепродажи, разработает стратегию выхода из данной инвестиции в зависимости от ее целей и сроков.

Опытный риелтор поможет Вам не поддаться соблазну покупки красивого, но инвестиционно невыгодного жилья, подскажет, как наиболее эффективно искать арендодателей и как сделать ваше жилье привлекательным для них, предупредит о возможных проблемах с жильцами и о том, как их избежать. На моем сайте www.RealEstateRu.ca в разделе «Скачать» я разместил для бесплатного скачивания формы документов, наиболее часто используемых при сдаче в аренду.

Как риелтор, выбравший одним из основных направлений своей деятельности строительство нового жилья, я знаю несколько вариантов идеально подходящих для начинающих инвесторов, которые боятся жилья, требующего серьезного ремонта, и хотели бы избежать возможных непредвиденных затрат на ломающиеся бытовые приборы, текущую крышу или сантехнические проблемы.

Для опытных инвесторов я создал на своем сайте подписку, по которой Вы сможете получать все появляющиеся на рынке варианты жилья, продаваемого банками. Моя практика показывает, что банки намного больше готовы торговаться, чем обычные продавцы жилья, в то время как жилье, которое они продают, часто бывает в вполне сносном состоянии.

Если у вас есть вопросы по поводу инвестирования в недвижимость, или вопросы, связанные со строительством, покупкой, продажей жилья, Вы можете связаться со мной по телефону 403-481-1111 или по электронной почте alex.sazanovich@gmail.com.

 

Александр Сазанович
Риелтор, консультант по строительству
CIR Realty
(403) 481-1111
E-mail: alex.sazanovich@gmail.com
www.RealEstateRu.ca

[divider scroll_text=”НАВЕРХ“]

Александр Сазанович - лицензированный Риэлтор (Real Estate Associate) в городе Калгари и его окрестностях с 2010 года. Александр работает в самом крупном агентстве недвижимости Калгари – CIR Realty, признанным одним из самых инновационных агентств Северной Америки.

2 Comments

  1. Igor 2012-11-11 at 3:51 pm

    Александр, интересная статья, спасибо!
    Скажите, а какие правила со стороны государства на покупание жилья в рент? Я уже знаю о минимальном down-payment в 20%/, а какие еще вы знаете тонкости в вопросах insuranse, tax regulations, наследования этого жилья в будущем?

  2. Igor, спасибо за вопрос!
    Что касается insurance – то существует специальная страховка недвижимости, сдаваемой в аренду. Не все страховые компании ее предлагают, поэтому вам понадобится созвониться с несколькими и сравнить цены.
    По поводу Taxes – тут вам нужно пообщаться с бухгалтером (Tax Advisor), потому как в каждой конкретной ситуации варианты могут быть совершенно разные.
    По поводу наследования – если покупая жилье в аренду вы указали только себя в Title, то в случае вашей смерти все будет наследовано согласно завещанию, если оно имеется. Если его нет, то все гораздо сложнее и через суд. Если вы покупаете жилье для аренды с бизнес партнером, то в этом случае, вместо того чтобы значиться в Title как Joint Tenants (как в случае с вашим собственным жильем где зачастую муж и жена регистрируются как Joint Tenants, и в случае смерти одного, владение имуществом польностью переходит второму) инвестора партнеры регистрируются Title как Tenants-in-common – и в случае смерти отдого, его доля переходит его семье согласно завещания, а в случае его отсутсвия – его прямым наследникам по закону.
    В любом случае, если у вас есть еще какие-нибудь конкретные вопросы – буду рад ответить на них.

Leave A Comment