//Арендное жилье – Часть 1

Арендное жилье – Часть 1

Покупка жилья для сдачи в аренду

Сегодняшняя статья будет первой из серии статей, посвященных сдаче арендного жилья. Про покупку собственного жилья написано немало, в том числе и мною. Арендное же жилье часто незаслуженно остается в тени. Поэтому я решил заполнить этот пробел и подробно описать процесс покупки арендного жилья, а также последующую сдачу его в аренду.

Начну с того, что разделю понятия спекулятивного жилья и арендного жилья. Многие думают, что это одно и то же, в реальности же эти два типа жилья сильно различаются.

Так, спекулятивное жилье покупается с целью его более дорого перепродать, чтобы заработать на разнице в цене покупки и цене продажи. Иногда жилье покупается всего лишь на несколько месяцев, за которые в нем делается существенный ремонт, и сразу перепродается. Если же ремонт не делается, а лишь ожидается подходящее время, когда цены подрастут, то в период между покупкой и последующей продажей жилье сдается в аренду, но в большинстве случаев аренда недвижимости едва покрывает ежемесячные расходы на ее содержание – платежи по ипотеке, налог на недвижимость, страховку, кондо платежи и т.д.

Основным критерием отбора спекулятивного жилья является высокая вероятность того, что оно значительно вырастет в цене и на нем можно будет хорошо заработать при продаже.

Основным критерием отбора арендного жилья является ежемесячный доход от него (разница между арендной платой и ежемесячными обязательными платежами).

Теперь рассмотрим основные различия в подходе к выбору арендного жилья по сравнению со спекулятивным:

  1. Местоположение. Арендное жилье должно быть близко к школам, магазинам, общественному транспорту. Поэтому выгоднее его покупать в более старых районах с установленной инфраструктурой, в то время как спекулятивное жилье часто выгодно покупать в новых районах в самом начале застройки района, так как когда район будет полностью застроен, цены в нем вырастут. Кроме этого, спекулятивное жилье выгодно покупать в престижных районах, в то время как арендное жилье в таких районах редко принесет хороший доход, так как будут слишком высокие расходы на ипотеку и налог на недвижимость, в то время как арендная плата будет незначительно выше по сравнению с менее престижным районом.
  2. Тип жилья. Спекулятивное жилье должно быть максимально стандартным – если речь идет о доме, то это обязательно 3 спальни, 2 санузла, гараж на 2 машины, в большинстве случаев 2-х этажное, если о квартире – 2 спальни, 2 санузла. Арендное же жилье часто может быть нестандартным – дом вполне может быть одноэтажным, без гаража или с одинарным гаражом, в квартире может быть только один санузел.
  3. Возраст жилья. Арендное жилье, как правило, далеко не новое, но и не совсем древнее, так как арендодатель покупает его на долгий срок и не хочет часто его ремонтировать. Спекулятивное же жилье напротив – часто либо совсем новое в районах новостроек, либо наоборот совсем старое в близких к даунтауну районах, где активно идет снос старых домов и на их месте строятся новые дуплексы.
  4. Внутренняя отделка жилья. Так как требования к арендному жилью ниже, чем к собственному, то арендодателю достаточно сносного состояния жилья, либо не требующего ремонта совсем, либо требующего мелкого косметического ремонта, так как вложенные в ремонт деньги невозможно быстро вернуть. Жилье для перепродажи нередко требует серьезного ремонта, но инвесторы охотно идут на это, так как они быстро вернут вложенные деньги в ремонт, перепродав его.
  5. Срок вложения. Спекулятивное жилье покупается на достаточно короткий срок – от нескольких месяцев до нескольких лет. Случается, что этот срок растягивается из-за негативных изменений на рынке, но это скорее исключение и нежелательный вариант развития событий для инвестора. Арендное жилье всегда покупается на длительный период – от нескольких лет и до нескольких десятилетий. Нередки случаи, когда арендодатель держит недвижимость так долго, что полностью выплачивается ипотека, и тогда ежемесячный доход еще больше возрастает. Либо если владелец жилья хочет отойти от дел, он его продает и кладет крупную сумму в карман.

Если вы уже приняли решение, что хотите приобрести инвестиционную недвижимость, то в первую очередь вы должны решить для себя, когда вы хотите вернуть свои вложения. Если в краткосрочный период, то нужно вкладываться в спекулятивный вариант, если же в долгосрочной перспективе, то арендная недвижимость – то, что вам нужно.

В любом случае заручитесь поддержкой своих близких и тем, что они разделяют ваши планы. Хороший же риелтор поможет вам подобрать наиболее подходящий вариант исходя из ваших планов на данную инвестицию и избежать ненужных ошибок. Напоминаю, что комиссию риелтора оплачивает продавец жилья, поэтому для вас его услуги будут бесплатны.

Счастья Вам и Вашему Дому!

Александр Сазанович

Риелтор, Консультант по строительству

CIR Realty

403-481-1111

www.RealEstateRu.ca

 

By | 2017-07-12T17:25:28+00:00 July 12th, 2017|Инвестиции|0 Comments
Александр Сазанович - лицензированный Риэлтор (Real Estate Associate) в городе Калгари и его окрестностях с 2010 года. Александр работает в самом крупном агентстве недвижимости Калгари – CIR Realty, признанным одним из самых инновационных агентств Северной Америки.

Leave A Comment